“借名买房”究竟靠不靠谱？河南的贾女士在三亚天涯区花158万元全款买房，又花了15万元装修,房子登记在一位同乡名下，房子最终却难要回。
“借名买房”存在哪些法律风险？北京京师（海口）律师事务所王思莹律师进行了专业解读。
新海南客户端、南海网、南国都市报记者陈栋
购房款、装修款都是她付的，房子却不属于她
2016年10月，来自河南的贾女士在三亚遇到了一位比自己小二十多岁的同乡，两人都姓贾。他乡遇故知，贾女士与小贾相聊甚欢，他俩口头约定，由小贾代她购置一套位于三亚市天涯区某小区的房产。
2016年12月24日，小贾与开发商签订《商品房认购协议书》，约定购买某花园商品房，建筑面积105.65平方米、套内面积81.9平方米，总价款158万元，签订协议当日付定金10万元，余款148万元于2017年2月24日付清。
当日，贾女士通过银行向开发商转账支付定金10万元，开发商出具《收款收据》，载明“今收到小贾预定某花园定金10万元”。2017年2月13日，小贾与开发商签订《商品房买卖合同》，约定2017年2月28日前交付商品房，合同签订之日起30日内办理预售合同登记备案手续。合同签订当日，贾女士通过银行向开发商付清剩余的148万元，开发商出具的收据依旧载明收到的是小贾的购房款。
商品房交付后，贾女士又3次转账给小贾15万元，委托她代为装修该房。而开发商在交付房屋后给小贾办理预售合同登记备案手续，而小贾亦以其名义分别缴纳装饰装修保证金及物业费，并在贾女士未居住期间长期居住使用该房。
然而，友谊的小船说翻就翻。2017年11月，贾女士以小贾涉嫌诈骗为由报案，三亚友谊派出所于2017年11月17日对小贾进行调查，小贾陈述，贾女士因不想让家人知晓等原因借名买房。
究竟谁是房屋实际买受人？贾女士将小贾告上法庭。一审法院认为，贾女士转账支付购房款158万元凭证及小贾在公安机关讯问笔录等证据能证明贾女士借名购房的事实。贾女士要求确认其为涉案商品房的实际买受人有事实根据及法律依据，小贾应当协助将该房产的产权转移登记至贾女士名下。
宣判后，小贾不服提出上诉。二审法院认为，《商品房认购协议书》《商品房买卖合同》以及开发商出具的收款收据均载明买受人为小贾，在付款过程中，贾女士本人在开发商销售场所刷卡支付全部购房款，未对系列购房文件均非自己名义签署提出异议，也未声明她系真实买受人身份。至于贾女士代小贾支付购房款，并不构成贾女士与开发商之间缔结房屋买卖权利义务的要约与承诺，贾女士可与小贾另行协商处理。据此，二审法院撤销一审判决，驳回了贾女士的诉讼请求。
律师：借名买房法律风险高，不建议购房人采取该方式购房
北京京师（海口）律师事务所王思莹律师介绍，“借名买房”案件中，借名人与被借名人（登记权利人）间系属合同关系。
首先需注意，该类合同约定是否存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，如规避政府限购政策、不具有当地购房资格借名买房请求办理过户手续、违反法律规定进行经济适用房买卖等，原则上应认定此类借名买房合同无效；而房地产调控中当事人为规避银行信贷政策而签订的借名买房合同，原则上认定有效。
其次需注意，借名买房情形下，双方之间关于房屋所有权属于借名人的约定仅有债权效力，不具有物权效力。该约定下房屋所有权不能转移给借名人享有，仅在借名人与被借名人之间产生了以完成物权变动为主要内容的债权债务关系。“借名买房”案件发生争议时，借名人诉请法院将涉案房屋确权至其名下，法院一般不予支持。而真正购买人能提供证据可形成完整的证据链条，证明其系真实购房人的，借名人依据合同约定要求登记人（被借名人）办理房屋所有权转移登记的，法院一般予以支持。
最后，被借名人恶意处分房屋，如果第三人善意购买房屋并支付对价从而导致房屋所有权变动，或被借名人在房屋上设立了抵押，或因被借名人债务问题导致房屋被查封等情况，借名人无法对抗上述相对人主张的权利,可能无法追回房屋。
综上，借名买房存在很多法律风险，若签署借名买房合同，借名人需了解借名购买是否违反政策性规定，签署书面协议，保留好洽谈证据和收款收据。
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