疫情期间租的房子无法入住可以不交租金吗？

2019年12月10日，来自湖南的贺某夫妇租住了房东李某在三亚市天涯区前进巷某大厦的一套40多平方米房屋，房租为每月1200元按季度支付，合同采取押一付三的方式进行。

3月4日，受新冠肺炎疫情影响行程有变，贺某夫妇向李某提出提前退租并退还剩余租金及押金。李某表示不同意，要求按合同履行。双方因此发生矛盾，后在调解员的调解下，双方愿意扣除押金300元作为电视机维修费用（贺某夫妇租住期间电视机出现损坏），其余部分金额全部退还。

除了部分“候鸟”租户想提前返乡欲退租外，还出现因受疫情和政策的双重影响，部分返乡过年的群众难以及时返回，导致出租房“空置”的情况等。那么因疫情而无法正常履行租赁合同时，租户和房东该怎么做才能避免纠纷呢？且听海南天鼓律师事务所王律师是怎么说的。

首先，疫情期间，没有实际入住租户可以不付房租吗？出现这种情况，可以与出租方进行协商，在协商不成的情况下，不付房租或少付房租，自然构成合同违约。但本次疫情期间较为特殊，可能构成“不可抗力”。不可抗力是我国法定的违约免责事由。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

当然，是否构成“不可抗力”需要具体情况具体分析，一旦认定构成，则可以不付房租，同时免除违约责任。但需要注意的是，不付房租的想法应当及时通知出租人，以减轻可能给对方造成的损失，必要时还需要提供证明。

其次，疫情期间，可以提前解除合同吗？此时，可以先与出租人进行协商，在协商不成的情况下仍坚持解除合同的，如果疫情的影响只是暂时性的，就不能解除合同。例如疫情过后，返回人员可以继续租赁房屋。

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。

也就是说，如果导致合同根本目的无法实现，而不是暂时性地为合同履行造成障碍，承租人或者出租人就可以解除合同。例如基于在春节期间开展特定商业活动而进行的商铺租赁，因疫情和政策影响，已经不可能实现合同根本目的，因此可以提出解除合同。

最后，疫情期间，承租人不付房租出租人可以扣押金吗？在租赁合同未明确约定押金功能的情况下，通常认为租赁合同中的押金条款具有担保性质，同时也是针对承租人迟延给付租金的特定违约行为的违约金。

此种情况下，出租人可以没收承租人事先交付的押金，用于抵扣相应违约金或相应的损害赔偿。

（本报记者吴英模）

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