由中国社会科学院财经战略研究院、新华社《经济参考报》共同主办，中国社会科学院城市与竞争力研究中心、凤凰财经研究院协办的《中国住房发展报告（2018-2019）》发布暨住房制度改革研讨会11日在京举行。《报告》课题组成员发布了多份专题报告。据经济参考报
1总结今年
2018年楼市经历“四季”转换
中国房地产自2016年9月以来，经历了一个完整的降升降周期。2018年中国楼市更是经历了春暖夏热秋凉冬冷“四季”转换。
2018年8月之前，房地产逐步升温，上行压力日益加大，但是到9月房地产形势发生逆转，开始降温。全国房价经历了先升后降再升再降的过程。商品房供求经历一个先降后升再降的过程。
一二线城市房价增速同比显著下滑
一线城市、二线城市房价增速同比显著下滑，一线城市房价同比增长自从2018年3月下降到-1.12%后，基本全部保持负的增长率，二线城市同比增速也由2017年11月的22%逐渐降低到2018年7月的-3%。从城市群来看，城市群增速总体放缓，非中心城市增速显著上升。
今年以来全国楼市调控达405次
分析发现，宏观环境、调控政策及预期变化导致了市场变化。2018年以来，全国房地产调控次数已经高达405次，比2017年同期上涨接近80%。一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期，另一方面，宏观环境变化增加悲观情绪并进一步传染给房地产市场。
2预测明年
明年最可能平稳调整和再度分化
总体上，明年楼市小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道，不会出现剧烈波动，但可能会有起伏和波动。城市分化可能再度出现。时间上，降温中还有起伏和波动，稳中有变。
未来一年，一二线城市总体上市场上行压力有所增加，未来趋势由增长主导；三四线城市市场向下的压力加大，库存可能再度增加。
华房指数最新预测预警结果显示，从2018年第四季度到2019年第三季度，全国房价增速将有所降低，房地产投资增速或将趋缓。
未来楼市面临3风险
一是房地产市场存在结构性泡沫，面临泡沫破裂或继续放大的风险。
二是房地产金融杠杆率迅速高升，且存在违规加杠杆的风险。
三是宏观经济运行存在房地产依赖的路径风险。
楼市还存在4个问题
一是住房发展的总量与结构性问题：存量水平超前，潜在供给巨量。
二是市场预期变化更加扑朔迷离：总量上，长期潜力和短期问题之间的矛盾；结构上，数量泡沫和价格泡沫之间的矛盾。
三是行政调控弊端逐渐凸显：长期过度使用行政措施，导致市场乱象，加剧市场风险，使得行政调控作用下降，市场调节机制无法发挥有效作用，扭曲了市场供求关系，导致房地产泡沫扩展。
四是制度性改革推进速度依然缓慢。
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