住户使用“赠送”的楼顶致楼下邻居家多次漏水 法院判停止使用涉案楼顶

房地产开发商将楼顶天台当阳台赠送给购房者杨某，杨某在上面建了一间小房子，没想到致楼下邻居家漏水。小房子被行政执法人员强制拆除后，邻居家仍漏水。无奈之下，邻居将杨某起诉到法院，要求杨某停止用其家楼顶当阳台，并赔偿损失。近日，辽宁省大连市普兰店区人民法院对此案作出一审判决。

起因：

房顶当阳台致邻居家漏水

如今在房地产交易中，不少开发商往往会给顶层住户赠送“阳台”，给底楼住户赠送“花园”。以此方式销售并不受欢迎的顶层底层房屋。

2005年10月，杨某在大连市普兰店区某小区购买了一套商品房，房子是错层设计，杨某购买的是顶楼，他家厨房外面是楼下王师傅家的房顶。

杨某称，当时房地产开发商售楼处工作人员告诉他，这套顶楼厨房外面包括王师傅家的楼顶全部面积是房地产开发商赠送给他家的“阳台”，他与房地产开发商签订的《商品房买卖合同》上也标明：阳台是非封闭式，装修标准为“沙灰”。

杨某称，当时就是冲着房子外面有一个超大阳台才决定购买的。2006年，杨某在王师傅家楼顶用砖瓦和轻钢彩板围建成一间小房，占用了王师傅家楼顶一半面积，剩下的面积作为露台使用，平时养花、晾晒衣物。

楼下王师傅说，自从杨某在自己家楼顶建了一间小房后，自己家厨房、客厅和北卧室就开始漏水，地板多次被淹，墙壁、家具被水淋，导致自己的房子无法居住，多次找杨某维修无果，于是向普兰店区城市管理行政执法局举报杨某私搭乱建。

过程：

强拆阳台私搭乱建房间，楼下仍漏水

杨某称，自己在自家阳台上建小房，属于合理使用，拒不拆除。2018年6月，普兰店区城市管理综合行政执法局经过调查，作出限期拆除的行政处罚。杨某仍拒不执行，普兰店区城市管理综合行政执法局便强制拆除了杨某在王师傅家楼顶建的小房，并对王师傅家房顶进行了维修。

王师傅说，杨某在自己家楼顶建的小房被强制拆除后，杨某仍把他家楼顶当阳台使用，自己家厨房、客厅和北卧室的漏水问题仍没有解决，于是委托辽宁某律师事务所律师将杨某起诉到普兰店区人民法院，要求杨某停止用其家楼顶当阳台，并赔偿损失。

律师经了解后认为，王师傅家楼顶是沥青、沙子做的防水层，表面较软，与阳台地面设计是不一样的。杨某在王师傅家楼顶上面走动、晾晒衣物，改变了房顶的设计用途，加之拆除违章小房时防水层没有做好，导致王师傅家漏水。

杨某辩称，王师傅家楼顶是开发商赠给他家的“阳台”，自己是正常使用，但其提供的房产证上房屋平面图并没有开发商声称的赠与“阳台”。

法院：

住户停止使用楼顶

普兰店区人民法院经审理后认为，王师傅家的楼顶是否属于杨某可以自由使用的阳台是本案争议焦点。虽然杨某与开发商签订的《商品房买卖合同》中有阳台非封闭式的内容，但杨某产权证上平面图中并没有相关阳台的标注。经现场勘查，杨某房产证平面图与房屋实际格局不一致，且王师傅家楼顶空地也非开放式阳台的建筑形式，因此，尽管杨某厨房向外有通往王师傅家楼顶的门，也不能据此认定王师傅家楼顶作为开发商赠送给杨某家的“阳台”。

鉴于楼顶对其下房屋在防水及安全等方面的特殊作用，如果不限制杨某使用，可能会对楼顶造成损坏，势必影响楼下王师傅作为房屋产权人安全使用，因此，王师傅主张杨某停止使用其家楼顶当阳台的诉讼主张合理合法。

据此，普兰店区人民法院作出一审判决，杨某停止使用涉案楼顶。

律师：

把业主共有部分作为“赠品”赠送违法

辽宁某律师事务所律师表示，根据《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

每一个购房者都希望自己购买的房子有一个大阳台，购买一楼的业主也希望自己有一个私家花园，开发商抓住业主这一心理进行宣传促销，把业主共有部分或他人专有部分作为“赠品”赠送是违法的。

如果想让这些赠送合理合法，就需要看赠送的花园是否是公共绿地，赠送的阳台是否是公共面积或他人家的专属部分，同时还要把赠送的阳台或花园面积在房屋产权证上的平面图内进行标注，否则就是违法违规的。（半岛）

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