商品房预售合同与买卖合同是两种不同的合同形式，近日，江苏省连云港市中级人民法院在二审审理一起商品房买卖合同案件中，因预售合同具备某些条款，依法认定购房者在购买商品房时签订的预售合同为正式的商品房买卖合同。
2013年7月6日，冯某认购东方公司开发的天地居1号楼1单元502室商品房，并于当日缴纳定金5万元。同年11月15日，东方公司取得商品房预售许可证。
2014年1月14日，东方公司向冯某出具会员卡一张，双方签订“告示”一份，确认冯某认购的房号为1号楼1单元502室，价格为每平方米1688元，车库为1号楼2单元18号，价格待定，房屋交付时间为2015年6月30日。双方还约定，冯某须在签订此约定5日内交足房款20万元，否则，东方公司有权解除约定，冯某应承担相应的违约责任。
冯某按约足额交纳了20万元购房款，但涉案房屋未能如期竣工交房。2017年3月9日和24日，东方公司两次向冯某发出签约催告函，要求冯某与其签订商品房买卖合同。同时要求冯某预约购买的车库，应当按照物价局备案的1.5万元每平方米交纳剩余款项。按照车库的面积28.14平方米计算，冯某需交纳剩余款项42万余元。冯某接到催告函后，回函要求东方公司按约将1号楼1单元502室办理交房手续。但对于车库，冯某表示如果东方公司一味抬高价格，将解除车库的买卖关系。双方未能协商一致，冯某遂起诉至法院，要求东方公司交付房屋并承担逾期交房违约金，同时确认车库合同未成立。
一审法院认为，东方公司向冯某发放会员卡，双方签订“告示”，记录冯某的住址和联系方式，认购房屋的位置和房屋情况、价格、房屋交付时间等，包含了商品房买卖合同应该具有的主要内容，且冯某已付清了全部购房款20万元，该“告示”应认定为商品房买卖合同，该合同成立并生效。由于该房现不具备交付条件，冯某要求东方公司交付房屋的主张，一审法院不予支持，但东方公司应按照该协议约定支付逾期交房违约金。对于车库，在会员卡及“告示”中仅约定了车库的号牌，未约定价格、付款时间、车库的交付时间等，双方没有就车库的具体事项达成合意，故该买卖合同关系未成立。
一审法院遂判决确认冯某与东方公司就天地居1号楼1单元502室商品房买卖关系成立，确认双方就1号楼2单元18号车库的买卖合同未成立，并判决东方公司向冯某支付逾期交房违约金。
东方公司不服一审，提出上诉，二审法院维持了一审判决。（人法）
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