集体建设用地建租赁住房 海口成为试点城市

《海口市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》提出：

●首期试点拟选择1-2个地块

●以90平方米以下中小户型为主

●以存量建设用地为主不得占用耕地

●租金水平可与房屋租赁市场接轨

●出租年限不得超过10年

近日，中华人民共和国自然资源部网站发布了《自然资源部办公厅住房和城乡建设部办公厅关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则同意海口等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

《海口市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》（以下简称“《方案》”）提出，2019年9月前，试点实施方案经自然资源部、住房城乡建设部批复后，海口将制定利用集体建设用地建设租赁住房管理试行办法等配套政策文件，探索可行、管用、易操作的长效管理机制。海口将通过试点成功运营一批集体租赁住房项目，形成一批可复制、可推广的改革成果，为全国推进集体建设用地建设租赁住房提供经验借鉴，为构建海口市城乡统一的建设用地市场提供支撑。南国都市报记者党朝峰

基本原则

政府统一组织落实规划、制定政策

《方案》提出，必须政府统一组织、落实规划、制定政策，充分调动村集体、国有企业、优质社会资本等各类主体的积极性，采用市场化方式推进集体建设用地建设租赁住房建设和运营，充分尊重村集体意愿，切实维护村集体等各主体合法权益。

项目方案审批和规划、计划统筹等工作由市级有关部门负责，项目具体行政许可实施、后续监管等工作由属地区级有关部门负责。集体建设用地建设租赁住房必须依法办理相关审批手续，坚决防止以租代售和变相开发商品住宅，确保集体土地所有权性质不改变。

试点范围

全市范围内符合条件的区域

《方案》提出试点范围在全市范围内符合条件的区域，循序渐进，逐步开展利用集体建设用地建设租赁住房项目试点工作，首期试点拟选择1-2个地块。

重点选择基础设施完备，医疗、教育、交通等公共设施配套齐全，有较大人口住宿需求的区域。特别是满足外来务工人员等新市民居住需求的城乡结合部，或者人员较为集中的产业园区附近。

户型

以90m2以下中小户型为主

集体租赁住房的套型结构和面积标准，以90平方米以下中小户型为主，可结合区域实际情况，按照市场需求，进行规划、设计和建设，实施全装修成品交房，要求建筑质量、装饰装修符合相关条件标准。

租金

标准可与房屋租赁市场接轨

在符合相关规定前提下，租赁住房的租金水平可统筹考虑区位、配套、市场需求等因素，并参考周边市场物业水平，与房屋租赁市场接轨。农村集体经济组织应制定出租方案，经民主决策后公开进行。

租赁年期、租金价格及支付方式等事项由相应的出租方与承租人协商确定，并可依法约定租金调整方式。

租期

出租年限不得超过10年

集体租赁住房的出租年限不得超过10年，一次收取租金一般不超过1年，出租合同到期后原承租人可优先续租。区政府应加强租赁引导，与产业布局、就业人群相结合，促进职住平衡。此外，自然资源部和住建部提出鼓励金融机构参与试点建设，依法依规提供金融产品服务，严禁违规提供“租金贷”。

土地来源

以存量建设用地为主

《方案》明确，利用集体建设用地建设租赁住房，用地必须符合省总体规划和海口市总体规划，须在经依法批准的集体建设用地上进行建设，并以存量建设用地为主，不得占用耕地。集体租赁住房项目在结合住房供需状况基础上，优先利用农村闲置地、废弃地等建设集体租赁住房。

试点任务

试点项目报批：探索按照租赁住房用地或产业用地使用集体建设用地，试点批准后，办理立项、用地、规划等手续后由区政府核发使用集体建设用地批准书。探索集体建设用地立项、用地、规划、开工、建设等审批程序，简化审批流程，同步办理各项审批手续，建立快速审批通道。

试点项目供地：结合集体建设用地区位、配套等条件，分析租赁住房收益、建设成本等情况，保障农民集体权益。农村集体建设用地地价须经土地估价专业机构评估，地价评估报告报市自然资源主管部门备案。涉及入市交易的，由市自然资源主管部门编制土地供应方案，镇村集体经济组织进行确认后，报经市政府批准实施。

试点项目建设：探索以镇村集体经济组织自主开发或联营、入股建设运营集体租赁住房的模式，积极引导国企参股投资，发挥国有企业的引领和带动作用。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，探索集体租赁住房收益分配机制，平衡项目收益和征地成本关系，建立投资收益以及集体建设用地所有权、使用权收益相结合的分配机制，完善集体建设用地增值收益分配。

试点项目不动产的产权管理：经批准后，项目单位应当依法办理不动产权利证书（土地使用权）。项目建成后，项目单位应依法办理不动产权利证书（房屋所有权），土地使用权按宗地整体登记，房产所有权按幢登记，均不予分割登记，并在不动产权证和登记簿上注明集体建设用地租赁住房只能租赁，不得销售。

建设资金

集体租赁住房项目的资本金及其他配套资金，可通过以下方式筹集解决：

①集体经济组织自有资金，市、区住房保障专业运营机构、园区管理机构或签约租赁的企业支付租金，用于项目开发建设。

②农村集体经济组织以建设用地的预期收益，向金融机构申请抵押贷款，获得金融资本的支持。加强与国家开发银行等政策性银行合作，充分利用长期、低息政策性信贷资金。金融监管部门引导有关银行针对符合相关政策的项目，按照风险可控、产业可持续原则开展相关金融产品创新。

③由农村集体经济组织以土地使用权入股、联营的方式，与企业联合开发建设。

项目监管

集体租赁住房出租管理过程中应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金日常波动，维持市场平稳运行。

构建形成规范有序的运营秩序，探索搭建统一的网上租赁平台。将租赁房源纳入政府住房租赁信息服务监管平台，统一进行管理，提供便捷规范的租赁信息发布服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案，对参与运营房源的住房租赁机构加强备案管理，强化住房租赁信用管理，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。完善合同履约机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

新闻推荐

靠“驱魔招财”诈骗30多万元 广东湛江一潜逃人员在北港码头落网

本报讯（记者连蒙通讯员李智王琪超）1月16日下午，一名穿灰色上衣的男子出现在粤海铁路北港轮渡码头，东张西望、神色紧张，正在执...