对群租房收“天价”物业费遭拒 物业公司诉请“群租房”业主赔偿10万余元被法院驳回

在江苏南京市亚东城小区，物业费是按照每月每平方米1.25元交纳。为了整治群租房，2014年8月30日，小区的东区业主委员会召开业主大会，针对群租房作出补充规定，要求群租房按每月每平方米30元收取物业费。而亚东城东区共有2040户业主，涉及"群租"的有40户。也就是说，即使群租户全部投反对票，也不能影响决议的通过。业主老刘自2012年起将房子租给小孙，随后房子又被小孙改成群租房，而小孙却一直按照1.25元这个标准来交物业费。物业公司将老刘和小孙告上法庭，索赔10万余元以及违约金、律师费。近日，南京市栖霞区人民法院对此案做出判决，驳回物业公司的诉求。

一次“不公平”的表决

2012年11月，亚东城东区业主委员会（甲方）与亚东物业管理公司（乙方）签订物业服务合同，载明甲方委托乙方对亚东城东区提供物业管理服务，约定物业服务期限自2013年1月1日起至2014年12月31日；住宅物业服务费标准为每月每平方米1.25元，从2013年1月1日起执行。业主未按时交纳物业服务费，按每日万分之五承担违约金。

2014年8月30日，亚东城东区业主委员会作出补充规定，载明：经亚东城东区全体业主表决通过，规定群租房和住改商用房屋按每月每平方米30元收取物业费。物业公司仍按1.25元标准作为收入，其余部分在扣除税金、诉讼等实现债权费用后由业主委员会决定，限用于小区的公共设施更新改造，该规定从2014年9月1日起执行。

值得一提的是，2014年，亚东城东区共有2040户业主，涉及“群租”的有40户。从2014年6月开始，东区业委会以书面征求意见的形式召开业主大会，经小区超过一半的业主表决（含2户群租户，但不包括老刘），通过了上面的补充规定。这意味着，即使群租户全部投反对票，也不能影响决议的通过。

物业公司索赔物业费和违约金

老刘是小区某房屋的业主，2012年11月22日起，他将房屋出租给小孙至今。小孙承租后将房屋进行了改造，并分租给多人居住。小孙按照每月每平方米1.25元标准，向物业公司交纳物业费一直到2017年12月31日。记者来到现场查看了涉案房屋，发现原本3个房间，小孙将客厅隔成2个房间，厨房改造成住房，共有6个房间对外出租，房屋内共安装了6块电表。

物业公司认为，业主擅自将房屋作为群租房对外出租，安全隐患极大。同时，也增加了公共设施的损耗和物业的管理负担，对相邻业主的正常生活也产生了极大影响，要求业主和二房东承担连带责任，索赔物业费10万余元和违约金（以10万余元为基数，按照日万分之五计算至实际给付之日止）以及律师费5000元。

老刘委托自己的亲戚前来参与庭审，作为房东，他连连叫冤。他表示自己只是将房屋租给小孙，每个月定时收租金。自己常年不在南京，从来没回来看过房子，一开始以为租给两三户人家，后来才知道房子被改成6户出租，自己也非常震惊。这笔费用不应该由他来交。“如果群租扰民，可以协调。为什么不事先通知到我们？我们作为业主应当有由知情权。”

而小孙则没有来到庭审现场，也没有委托他人前来。据悉，法院在庭审前和小孙沟通，小孙提出自己不是房屋的实际住户，而且已经按照每平方米1.25元的标准来交清物业费，不认可每平方米30元的标准。

法院驳回物业公司诉求

法院认为，物业公司要求按照30元/平方米/月标准交纳的费用中，物业公司作为收入的1.25元/平方米/月，属于物业服务合同中的物业服务费，超出部分28.75元/平方米/月，实际上是业主大会决议收取的，该费用实际属于全体业主所有，不应属于物业服务费范畴。

法院肯定了业委会对“群租”户收取超出原定物业服务费的额外费用的初衷，但自治权的行使必须在职责和权限范围内，且要有相应的法律依据，不得以维护公共利益为由，侵犯个体合法权益。法院认为，2014年亚东城东区共有2040户业主，而“群租”户只有40户，仅占全体业主的2%，相较占比较少的"群租"户来说，即使全部投反对票，也不能影响决议的通过。且决议收取少部分业主公共服务费，在业主并非自愿的情况下，实质上是对他们不动产财产处分权的限制，并增加了该部分业主不动产财务负担。因此，对群租户收取公共服务费的规定，没有法律依据，属于无效条款。小孙已按照原有的物业费标准交纳了物业费，因此物业公司的诉求，法院不予支持。

法院经审理后判决，驳回物业公司的诉讼请求。（文中当事人为化名）(现快)

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