本报讯近日，法院作出二审判决，认定海口某小区第二次业主大会作出的决定程序违法，撤销一审判决，并撤销该小区第二次业主大会会议作出的决定（公告的表决结果）。随后，该小区业委会筹备召开第三次业主大会。在指导筹备召开业主大会过程中，辖区街道办发现并指出在业主委托身份确认、大会议题设置、委托投票方式及委托书中内容载明等方面存在的问题，多次建议业委会改进完善，并告知可能出现的法律风险。由于业委会未采纳街道办的指导意见，街道办最终没有派员参加该小区召开的业主大会。
物业管理不到位，业委会成立难、业主维权难，新旧物业移交出现纠纷，业主大会决定程序不合规、不合法导致业主之间矛盾重重……这些问题成了近年来住宅小区管理中出现的热点和难点问题。那么，这些矛盾该如何破解？业主的权利该如何充分保障？记者走访了海口美兰区部分小区发现，业委会充分发挥作用、依法依规进行维权的做法值得肯定。记者钟起的
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原物业拒移交经协调终撤离
海口玉和花园三区新老物业交接时，也存在原物业拒绝移交的情况。海口美兰区白沙街道办相关负责人介绍，因为物业管理上存在种种问题，该小区业委会决定更换原物业。今年1月5日至20日，业委会依法依规召开业主大会，投票表决选聘新物业。1月21日至2月1日，白沙街道办将投票表决结果进行公示，无业主提出异议，原物业也没提出异议。街道办于3月1日对业主大会投票表决结果进行了备案。
3月5日及3月9日，该小区业委会两次向原物业发出《撤出及移交资料通知书》。3月16日，新物业拟入驻小区，遭到原物业阻挠。街道办与居委会工作人员、调解员及时到现场进行了调解，原物业拒绝调解。
4月3日，美兰区先后多次组织综合行政执法、住保中心、白沙街道、两家物业、业委会等单位召开物业交接纠纷调处会，要求原物业根据《海南经济特区物业管理条例》有关规定，按时移交物业管理业务。在多方协调和督促之下，玉和花园三区新老物业最终完成业务交接。
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程序合法又合规成功选聘新“管家”
海口琼苑广场小区选聘物业的历程也充满“艰辛”。该小区业委会一名委员介绍，原物业在小区服务多年，但未将小区公益性收入、物业费用用途、水电公摊分配数据进行公示，大部分业主对物业服务质量感到不满。2019年8月，该小区成立业委会后，列出业主关注和需要整改的事项，但小区现状基本没有变化，业主们更加不满，甚至将矛头指向业委会。由于业委会对物业选聘工作没有实践和理论经验，便多次参加海口市业主委员会协会的培训，了解相关法律知识，探讨如何破解小区困境和改变现状。
今年5月，业委会启动新的物业服务企业选聘程序，严格参照相关法律规定的选聘流程和标准，从海口市业主委员会协会供方库中邀请3家物业公司及原物业共计4家物业公司参与竞聘。6月23日召开业主大会，广大业主对“酬金制”物业服务模式表现出极大的热情，最后成功以68.53%的投票结果，选聘了新的物业公司。7月1日，在小区业主大会表决结果公示7天后，双方正式签订协议，新物业当天进场工作。
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依法行事是前提“闹事”方式行不通
“在新老物业顺利交接案例中，离不开业主大会的作用。业委会召开业主大会"罢免"原物业时，首要条件是依法依规。”海口美兰区白沙司法所所长邝生站多次调解小区业主、业委会和物业之间的矛盾纠纷，他认为，在小区物业管理中，业委会要依法依规进行监督，同时业主也要依法依规行使自己的权利，如果各方调解不成，可以通过法律途经解决，想通过“闹事”来解决问题是绝对行不通的。“召开业主大会只要不违反程序，不侵害业主合法权益，最终都能顺利实现更换不作为的物业。”邝生站同时建议，在类似事件中，政府相关职能部门起到指导、监督、协调的作用，小区业主、物业要在职能部门的指导下，依法依规协商解决问题。
海口美兰区住保中心有关负责人表示，在遇到这种案例时，住保部门会及时到场协助，为业主、业委会和物业解读《物业管理条例》等有关法律法规，引导双方通过相关职能部门协调或者通过法律途经妥善解决问题。该负责人建议，不管成立业委会、召开业主大会，还是更换物业，都要依据《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《民法典》、《物权法》、《海南经济特区物业管理条例》等有关法律法规来进行。
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如何让物业管理到位业内人士支招
如何让物业管理到位？业委会该如何依法行使职能？海南省业主委员会协会顾问、海口市业主委员会协会党支部书记兼常务副会长陈多光就小区管理中出现的问题进行了解答。
物业公司和业主是服务和被服务关系，物业公司职责就是为广大业主做好小区各项服务工作。如果物业服务不到位，可以成立自治组织业委会，与物业服务公司签订服务合同，通过合同约束物业服务工作，并根据服务合同对物业公司实施奖惩措施。在更换物业公司时，小区首先要依法依规成立业委会，然后依法依规召开业主大会投票通过本小区物业公司招标方式，获得过半业主同意即可启动选聘物业公司程序。
陈多光表示，业委会是业主行使权力的自治机构。有了业委会才能体现广大业主的主人翁地位，实现业主真正意义的当家做主。业委会执行业主大会决定的事项，要接受业主监督。如果没有业主大会授权，业委会无权独立作出重大决策，这样保证小区事务权力掌握在全体业主手中，而不会被少部分人所控制。
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