公司、会所、旅店等纷纷进驻住宅楼小区“住改商”何去何从？民法典：应当经有利害关系的业主一致同意

小区内开了一家美容机构不少培训机构开设在小区居民楼里扫码看视频当装饰公司、日租旅馆、美容会所或者餐厅出现在你居住的小区内，你会做何感想？近日，新海南客户端、南海网、南国都市报记者走访调查发现，海口一些路段较好的住宅楼中，“住改商”现象普遍存在，这让许多住户烦恼不已。面对这些影响业主生活的“住改商”行为如何处理，审议通过的民法典物权编明确，实践中有利害关系的业主可对相关行为“一票否决”。

新海南客户端、南海网、南国都市报记者王天宇陈栋文/图

投诉

小区内“住改商”现象扰民

伍女士是海口市美兰区海航豪庭北苑三区的业主。今年5月底，她打电话给12345政府服务热线投诉，称她们小区是住宅性质用房，但小区的1栋、2栋、4栋有很多业主将房屋出租给外来人员做商用办公，不仅占用小区公共资源，也没有征询其他业主同意。伍女士认为，这种“住改商”的行为很不合理，同时也对小区其他业主造成了很多不便。

针对此事，海口市美兰区蓝天街道办回复称，经过蓝天街道办万华社区工作人员进行核实，发现被投诉的公司属于合法取得经营许可证，对于住房改商用的问题，没有对应行政法规管理，市民可通过司法途径解决纠纷。

走访

比铺面租金低“住改商”越来越多

事实上，上述投诉并非个例。记者通过海口12345政府服务热线网站，检索“住改商”关键词，发现该问题屡屡被海口小区业主投诉。除此之外，近日，记者走访了海口市玉沙路、玉沙横路、高登西街、美苑路、大园路等路段的多个住宅小区，发现“住改商”现象普遍存在，其中住宅楼内开办的房产中介、美容中心、装饰公司、按摩店等机构种类繁多。

在玉沙横路傍海小区记者看到，住宅楼内不但开有旅租酒店、餐馆，还有人经营广告会展公司。而在高登西街珠云恩公寓，4层以上的临街住宅窗户上，可以看到养生会所、美肤中心、装饰公司等各种招牌，招牌上有业务联系电话。

记者走访发现，“住改商”现象以沿街及市中心繁华地段的小区居多。在国贸片区，由于地点优越，加上房租相比铺面来说不高，所以就逐渐成了各种公司扎堆办公的地方。

在国贸某小区住宅楼内经营养生会所的一位女士给记者算了笔账：按照目前海口国贸片区的行情，她租赁的房子月租4000元，而同等位置的商铺月租要12000元，有的甚至更多。很明显，把生意放在住宅楼里经营是比较省钱的。

此外，家住海口京华城的业主刘先生说，因为自己所住的这栋楼存在“住改商”的情况，之前曾有人来找公司跑错楼层，按错他家门铃，这让他非常反感。

走访中，多数居民表示，在住宅楼内进行的经营性行为，某种程度上给生活带来了方便，一些生活需求不出小区就可以满足。但有些店面存在不同程度的扰民情况，而且陌生人进出居民楼也带来了安全隐患。

物业

不欢迎“住改商”

但无权制止

据悉，自“住改商”诞生以来，就广受争议，它带来的陌生人流和噪声等问题影响了居民安宁的生活，同时又占用了电梯等大量配套资源，给住宅小区带来了安全隐患。

对于此类现象，小区物业也表示难监管。“"住改商"现象在我们公寓确实存在，但这都是业主或租户的个人行为，物业没有执法权限。”珠云恩公寓物业有关负责人表示。此外，凤翔新村物业服务中心主任高先生也给出同样的答复。

“不但业主有意见，其实小区物业也是有意见的。”当了10年物业经理的周力军告诉记者，小区住宅用房改成商用，物业的管理成本上升了，这无形中就会增加物业的支出成本，但物业没有执法权限，如存在扰民现象，也只能对经营者进行劝说，无权对这种现象进行取缔。

此外，记者从有关部门了解到，对于市民投诉的“住改商”问题，有关部门回复的处理结果，多是街道或社区无执法权，或无行政法规进行管理。对于损害业主权益的“住改商”行为，有关部门常会建议业主通过司法途径维权，无法快速有效地解决问题。

解读

民法典物权编明确

利害关系业主对“住改商”可“一票否决”

针对小区的“住改商”问题，民法典第二百七十九条明确规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

海南大学法学院教授石冠彬告诉记者，民法典的第二百七十九条，概括而言就是“住改商”要全体利害关系业主一致同意，利害关系业主可“一票否决”。但对于已经改变用途很长时间的“住改商”怎么办？石冠彬教授说，他之前曾去过杭州一个老旧小区，在餐馆吃饭时发现小区没有停车场，食客的车把路都占了。他就问老板，开店的时候，业主是否都同意了。餐馆老板回复说：“这里原本是村里改制的小区，我开了这么多年，关别人什么事！”

石冠彬表示，法律的溯及力将是未来民法典在解决这类问题迎来的第一个挑战。什么叫利害关系的业主？石冠彬教授举例解释，比如你家在八楼，家里开了一个培训班，孩子在房间里面吵吵闹闹，毋庸置疑，楼下的业主肯定是利害关系业主。你在八楼开了民宿，有几个房间，每天可能有几拨客人进进出出，如果“住改商”造成电梯拥挤、停车困难等问题，全部相关的业主也是广义的利害关系业主。

“我认为应将利害关系业主做最广义的理解，民法典的司法解释会细化该问题。”石冠彬说，在未来的司法实践中，重点在于判断利害关系，而立法将利害关系的认定交由法院。

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